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5分鐘搞懂寫字樓的所有的設計要點



合體單體設計涉及的內容較廣,包括商業、辦公和酒店。今天我們的主題:辦公設計的要點。首先我們少不了對相關概念與規劃要點的了解,再到我們的核心內容,標準層與體量設計、分區與核心筒設計,最后到功能用房的設計。這些內容我們一共分為四個章節講述。




相關概念與規劃要點


概念——如何定義超高層



首先我們要對超高層有個基本理解,到底多高的寫字樓屬于超高層建筑。實際上我們是以時間為劃分標準,對超高層的定義可分為三個階段:

 

第一個階段 

1972年以前,7層的建筑一般就被認為是超高層建筑。

 

第二個階段 

1972年國際高層建筑會議,規定了按照層數的多少把高層建筑劃分為以下四類:

第一類高層:9一16層(最高到50米);

第二類高層:17一25層(最高到75米);

第三類高層:26一40層(最高到100米);

第四類高層:超高層建筑,40層以上(100米以上)。

 

第三個階段  

20世紀90年代以后,隨著建筑、工程技術的進步,沒有明確的劃分標準,一般認為: 8-29層,高度30米以上100米以內為中高層建筑;30-60層,高度100米以上200米以內為高層建筑;60層以上,高度超過200米的為超高層建筑。

 

就我國來說,沒有嚴格的超高層概念界定,但從目前的《高層民用建筑設計防火規范》來看,一般將100米以上的高層建筑統稱為超高層建筑,繼續沿用第二個階段對超高層的定義。不過在100米的高度區間,110米和120米的建筑物無論從結構還是設備及施工等方面均無明顯的質的變化。

 

這種分類方法是否具有充分的科學依據以及是否符合國際一般標準還有待商榷,因為目前超過100米的建筑已經越來越多。但是我們可以肯定的是國際對超高層的定義取決于不同階段的不同技術條件。



概念——寫字樓分級


寫字樓的叫法源于香港,而寫字樓的等級也只是市場給的一個說法。比如我們經常聽到一些寫字樓宣傳“甲級”與“超甲級”。實際行業內還沒有一個權威認證機構對“甲級”有成文的規定,國內更沒有規范詳細規定甲級必須達到什么標準。它是起源于香港著名策劃公司、統計公司如戴德梁行、世邦魏理仕給業主定義的。大家都不愿意被定義“乙級”,市場上絕大多數上規模的寫字樓都被包裝成“甲級寫字樓”,僅此而已。

而寫字樓還有“5A寫字樓”的說法,這個倒是有一個類似于酒店星級評定的明確標準。5A指的是智能化(automation),分別是


OA:辦公自動化系統

CA:通訊自動化系統
FA:消防自動化系統
SA:安保自動化系統
BA:樓宇自動控制系統

 

但是對于建筑師給業主匯報方案時,無可避免被業主問到甲級與超甲級的區別的話。我們也是根據已有的經驗,給你們提供了一個標準明細。

 

(點擊圖片放大)

 

甲級寫字樓與超甲級寫字樓的區別除了體量、面積和凈高這些基本建筑信息之外,還有配置也很重要。重點提及走廊寬度里的電梯前室,如果你的寫字樓定位是高端豪華路線,我們就會建議大堂的電梯前室不應該低于3.3米,而3.3米也被認為區分定位的一個分水嶺。

 

另一個就是對寫字樓影響比較大的電梯系統,作為建筑師,我們主要關注電梯的載重量與配置比例。甲級與超甲級在電梯配置比例上差別只是幾百方,但是這個差別并不是絕對的,要區別寫字樓之間的等級,關鍵還是看人們在標準層等候電梯的時間,時間越短,寫字樓級別越高。

 

最后提一下表格中的穿梭梯,通常指車庫至首層或者首層至頂層的大堂轉換層的電梯。這些電梯的標準主要看經濟情況,基本都采用1.75米/秒的梯速,算是速度相對較慢的電梯,因為抵達層數少,即使用最低速的電梯,也能夠滿足60秒的消防呼救的時間間隔。所以大家在做穿梭梯的時候自然而然會選擇這種速度慢,但價格便宜的電梯。



概念——標準層


關于寫字樓的標準層,諸如標準層輪廓、進深和核心筒輪廓這些基本我們就不細說了。



我們重點要知道的是標準層的有效建筑面積,即標準層建筑面積減去核心筒的面積所得。



而標準層的凈使用面積和有效建筑面積的區別就是減去公共的走道與設備管井的面積。那么這兩個面積對于租戶有什么影響呢?比方說如果你是租下一整層的話,那么你就應該關注標準層的有效建筑面積。而如果你只是租下一層里的某一間辦公室,需要承擔走廊的公攤面積,這時你就應該關注標準層的凈使用面積。


根據標準層有效建筑面積和標準層的凈使用面積,我們又可以得出兩個數據:基本得房率和二次得房率(概念如圖示)。不過二次得房率的參考意義不大,真正有意義的應該是參考基本得房率乘以二次得房率后的數值,即標準層凈使用面積與標準層建筑面積的比值,我們稱為凈得房率。凈得房率也是我們使用比較多的參考數值。



一般我們在做指標的時候,有可能會弄混基本得房率與凈得房率,實際上它們不能一概而論,往往會因為公共走廊的差別,在數值上存在六七個點的差異。所以大家需要明確這些概念,千萬不要犯糊涂了。

 

辦公體設計的相關概念就普及到此了,馬上進入規劃的要點講解。



我們在上篇講解商業體設計,當中的組織設計章節提及到了商業體與辦公體之間的關系,辦公體的部分規劃要點,各位可以回顧一遍。那么這里我們根據辦公體規劃,針對塔樓裙樓合并和分開的兩種情況為大家補充要點。

 

規劃——塔樓裙樓合并


我們提過辦公樓一般設置在整個商業動線的一端,如果遇到有交叉口的路段,那么辦公樓就會如下圖放置。在這里辦公樓充當了一個標志物的作用。



看到這里,可能有人會問辦公樓這樣放置怎樣安排車流線?因為交叉路口受到退距的限制,不能在70米的距離內設置車行交通入口。那么這時我們辦公的車流就不得不與綜合體其他功能的車流重疊。

 

在這張圖里的車流安排就是從臨街一側進入,經辦公樓前的廣場最后再繞行進入地下車庫,這時的車庫出入口與綜合體統一考慮,并且車行入口的道路(綠化退距與雙車道)必須留足夠大的距離。

 

同樣是合并的規劃情況,但是用地沒有那么緊張的話,建議最好是在辦公樓前設計一個回車場或者是地下車庫的出入口(如圖所示)



規劃上安排完車流后,我們再來看人流的設計。



綜合體設計中各功能板塊可以連通,但是要注意商業動線不要直接進入辦公或酒店的大堂,畢竟大堂就是代表門面的名片,視線內不希望看到雜亂的人流。所以往往會設計一條較為隱蔽的流線,來將辦公、酒店和商業三部分連通。

 

這個要點影響到我們核心筒的交通流線設計,我們將上圖案例的核心筒交通簡化為下圖:

 


可以注意到規劃完功能的出入口,核心筒的基本形式以及組織形式也形成了。圖中即形成了T字型的交通關系,即使在不知道電梯數量和管井布置的情況下,也可以畫出核心筒。它會對我們在做整個辦公單體深化的過程有很大的幫助。

 


規劃——塔樓裙樓分開


在規劃中塔樓與裙樓分開時,通常會出現用地寬裕與緊張的兩種情況。

 

在用地較為寬裕的情況下,我們參考下圖,最好可以將辦公、酒店甚至是公寓的流線形成單獨的回車環線。即把不同功能的車流線形成獨立單向環線。



圖中辦公和酒店的車流都可以通過一個獨立的環線,進入地下車庫或是離開,互不干擾。


然而在用地比較緊張的情況下,我們可以沿著建筑物的外圍設計流線,如圖,車流從城市干道重疊進入,然后將一部分流線給酒店,一部分給辦公,最后重疊的路線要么連接城市干道,要么連接地下車庫。




標準層與體量設計


了解完概念與規劃要點后,我們漸漸也來到了核心章節,標準層與體量。對于辦公樓設計,標準層與核心筒、使用率這些的關系可謂是重中之重。



辦公樓的本質實際也很簡單,就是由一個筒組織起來的。說起核心筒,就不得不提起潘工的青澀往事,想當年剛畢業出來工作老板安排的第一個任務就是畫核心筒的施工圖,當時內心os:哇,老板將這么核心的東西交給我做,應該是很信任我的能力,看來只要我努力很快就能走上人生巔峰!后來得知真相的潘工不禁流下一行熱淚,老板竟然說因為核心筒比較簡單,交給我這種小白應該沒什么問題……


上面的故事大家聽了就樂呵一下好了,實際上核心筒說難不難,但說容易也不容易。難是難在方案前期我們如何把所有電梯、樓梯、管井還有整個交通形式,以比較經濟的形式將它們合理地組合在一起,最終提高使用率。那么說它容易呢,是因為它在各方面確定之后,去到初設或施工圖階段,只要按照規范去安排和其他專業配合,就能基本完成核心筒。

 

所以一個成功的辦公樓案例,它的核心筒一定是在方案階段就已經落實。

 


體量影響因素——規模、高寬比


要知道體量對核心筒,乃至整個辦公樓的影響首屈一指。如果我們從美學的角度來評判一個建筑,就離不開它的規模與高寬比。高寬比越大的建筑給人的印象越挺拔,一般低于3:1或接近2:1比例給人的感覺偏矮胖。

 

最后我們得出了4:1這個比較標準的高寬比,高寬比在4:1以上是比較理想的,直到5:1以上會有較強的挺拔感,超過6:1則結構難度加大(67度區高寬比在6:1-7:1為框筒結構上限)

 


不過高寬比可不是我們一廂情愿地設定的,而是取決于總建筑面積。不同總建筑面積形成的建筑體量完全是不一樣。我們通過下列列舉的數據, 從而獲得對體量的準確把握。這樣我們在方案前期,拿到總建筑面積數據時,也能夠大概預知建筑的體量。

 


這個表格討論的是一個點式的正方形超高層,那么從第一行看起,3萬的總建筑面積想要做到4.1的高寬比,那么標準層的面積只有950,這是一個不符合經濟要求的指標。一般我們認為標準層面積要至少接近2000㎡,建筑高度接近200m才算是符合經濟的超高層建筑,所以如果你的規模在5萬以下的建筑面積,建議還是采取板式,橫向發展的建筑形式。



體量影響因素——標準層辦公使用面積系數


標準層辦公使用面積系數稱為K值,表示使用率。那么k值與建筑層數的關系,我們用下圖表示,層數越高,核心筒所占標準層面積越大,K值越小。10層時K值可接近78%。原因是層數越高,核心筒的各種設備、電梯所占面積的增幅高于標準層辦公使用面積,使用率相應下降。


K值與建筑層數的關系

 

K值與標準層建筑面積的關系圖呈拋物線,當標準層建筑面積達2500左右,使用面積系數達到最大值,接近80%,通常78%已經是極限。


K值與標準層建筑面積的關系

 

上面兩個系數表來源于二三十年前日本研究所得,由于受到當時建筑設備和技術的限制,所以上表僅供參考,只需要理解其中的原則,對于數據不必死記硬背。

 

現在的大樓比起以前的混凝土結構,大多采用鋼結構以及高效能的設備,大大節省了設備與電梯間的面積。接下來我們用實際項目來講解一下:



我們通過比較得知,擁有118層的上海中心比43層的無錫時代廣場1號塔樓的得房率高,這時你可能會問:不對,上面不是說層數越高,得房率就越小嗎?實際上當標準層面積大于3000時,只要設計合理,并且采用高效的設備,不浪費每一個平方的面積,得房率也可以高達75%。不過這樣一來,就要看業主爸爸愿不愿意出錢買好的設備,最終達到提升使用率的目的。

 


標準層


標準層的面積受到建筑形體的影響比較大。我們以外形呈現梭型的武漢中心為例,由于中間大,兩端小的外形,我們可以得知中間部分標準層面積最大的層數,使用率k值也是最高。層數繼續往上走,標準層面積的減幅超過了核心筒面積的減幅,所以使用率不斷變小。而住宅樓與辦公樓的區別正是幾十層的住宅樓的k值都不會發生改變。



正是因為辦公樓的標準層和使用率受到外形形體的影響大,所以我們在設計時,要切記不能一味追求標新立異的外形,而犧牲掉樓房的使用率。

 


標準層——核心筒位置


核心筒的位置是影響標準層的一大因素,下圖我們歸納出五種核心筒位置以及相關的要點。


各類核心筒位置的知識點歸納

 

最常見的核心筒位置就是中心筒式和中長筒式,板式的塔樓則常用偏筒式,留出大量的辦公空間。還有分散筒式和外筒式,這兩種核心筒位置的優勢相當明顯,共同特點是能夠創造出完整的、開放的、大面積辦公空間,常應用于大公司的總部或有能力整層出租的,不利于分割出售的普通辦公樓。

 

但是結構合理性并不是我們評判超高層的唯一標準,判定建筑的經濟性還有其他標準,譬如景觀。假設這棟樓的北面是輕軌、鐵路甚至是垃圾場等不良的因素,南面能夠看到湖泊、草地和公園這些優良的景觀。這時候建筑師綜合考慮就會將核心筒移至北端,而不是采取傳統的中心筒式。也許在結構師看來樓房的結構并不理想,但是甲方就會比較欣賞這種設計,畢竟開闊的景觀面,大面積的辦公空間,進一步提升了甲方的樓房價值。



所以判斷核心筒的位置是否合理,需要綜合考慮多方因素,尤其是價格和結構經濟性。不要直接就拿一個經典平面套到實際案例。



標準層——層高


首先先來普及幾個關于層高的基本概念。架空樓板、結構樓板、臺高和加工線腳這些加起來就有250mm-300mm,而設備風管和水管層占了層高的大頭,高850mm-900mm。風管下還有一個吊頂大約在150mm。以上我們全部歸入設備吊頂的高度取1200(已經是至少要達到的數值,需要和設備專業扯上半天的結果),情況復雜可能還需要出一個設備吊頂的模型,將內部管線重新布置。



所以當前的甲級寫字樓層高已經向4m和4m以上沖擊,至少保證凈高度在2800。如果層高低于4m,凈高度就會低于2800,給人壓抑的感覺。

 

層高中的吊頂分為兩種,平吊頂與高低吊頂。對辦公面積不大的區域,多采用平吊頂。


平吊頂示意圖


吊頂以內的設計包括風管層(320—350mm),風管旁邊相同標高的有三足管(冷凝水、給水和排水),還有消防噴淋的支管,消防干管通常位于走道上方。最后再考慮橋架,大約在100mm的高度。了解吊頂內部對于我們繪制施工圖很有幫助。

 

而高低吊頂則針對辦公面積較大的區域,有大空間如會議室,需要局部放高,調整綜合管線布置,可釋放300mm左右的空間,局部可做到3100-3200。


高低吊頂示意圖



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